스트레스 DSR 제도 이해하기: 대출 한도 축소의 새로운 기준

24년 2월 26일부터 시행되는 스트레스 DSR 제도가 우리의 대출 환경을 바꿔놓습니다. 이 제도는 금리 상승에 대응하기 위한 새로운 기준으로, 차주가 더 적은 대출을 받을 수 있도록 유도하는 데 목적이 있어요.

1. 스트레스 DSR: DSR이란?

스트레스 DSR을 이해하기 위해서는 먼저 DSR의 기본 개념을 정확히 알아야 합니다.

DSR란?

DSR(총부채 원리금 상환비율)은 연소득에 비례해 연간 갚아야 할 원리금(원금 + 이자)을 통제하는 제도예요. 현재 DSR 기준은 다음과 같습니다:

예를 들어, 연소득 1억 원인 경우 연간 원리금 상환액은 4.000만 원을 초과할 수 없습니다. 이제 실제 대출에 대한 DSR 계산을 해보겠습니다.

DSR 계산 예시

주택담보대출 5억 원을 연 4%의 금리로 30년 동안 빌린다고 가정해 볼까요?

연소득이 7.500만 원이라면 5억 원 대출이 가능하지만, 7.000만 원인 경우에는 DSR 40%를 초과하기 때문에 대출이 불가능하죠.

금리 변화에 따른 DSR 예시

금리를 조절했을 경우 DSR은 어떻게 변할까요?

• 연소득 7.000만 원, 금리 4%, 30년 만기: DSR 40.92%
• 연소득 7.000만 원, 금리 3.9%, 30년 만기: DSR 40.43%
• 연소득 7.000만 원, 금리 3.8%, 30년 만기: DSR 39.94%

금리가 3.8%일 경우에는 DSR이 40% 이내로 들어와서 5억 원 대출이 가능해요.

2. 스트레스 DSR이란?

스트레스 DSR은 변동금리 대출을 이용하는 차주에게 금리 상승으로 인해 원리금 상환 부담이 증가할 가능성을 감안하여 DSR 산정 시 가산금리를 부과하는 제도예요. 이는 두 가지 주요 이유로 도입되었습니다.

1. 과도한 가계대출 확대 방지
2. 가계부채 질적 개선을 도모

시장 금리의 변화

대부분 대출이 만기가 매우 긴 경우가 많은데, 현재의 기준금리가 과거에 비해 많이 상승했습니다. 코로나 당시 0.5%~1%의 기준금리와 사라진 낮은 금리에 비해 지금은 3.5%로 대출금리가 상승했죠. 예를 들어,

같은 연소득이라도 금리가 상승하면 DSR이 크게 증가합니다. 이렇게 되면 가계가 느끼는 대출 압박이 커지며, 실질적으로 가계의 재정상태가 나빠질 수 있어요.

3. 스트레스 DSR 계산 방법

스트레스 DSR을 계산하는 방법은 아주 간단해요. 다음의 공식을 사용합니다:

스트레스 DSR = 최근 5년간 최고 금리 – 현재 금리

이 계산식을 보면, 대출을 받을 때 현재 금리에 추가되는 스트레스 금리가 발생합니다. 예를 들어, 최근 5년간 최고 금리가 3.5%인 상황에서 현재 금리가 2%라면, 스트레스 DSR은 다음과 같습니다:

• 스트레스 DSR = 3.5% – 2% = 1.5%

이 추가 금리에 의해 DSR 산정 시 DSR이 3.5%가 적용됩니다. 하지만 실제로 이자를 더 부담하지는 않죠.

4. 스트레스 DSR 적용 대출

스트레스 DSR 제도는 다양한 대출 상품에 적용될 예정입니다. 특히 2024년 2월 26일부터 주택담보대출부터 적용되며, 그 이후 신용대출과 기타대출에도 차차 확대될 계획이에요. 하지만 전세대출은 포함되지 않을 가능성이 높죠.

스트레스 DSR 도입 일정

5. 스트레스 DSR 단계적 도입

도입 초기의 혼란을 줄이기 위해 단계적으로 적용될 계획입니다. 이로 인해 대출을 서둘러 받는 것이 유리할 수 있어요.

6. 결론

스트레스 DSR 제도가 적용되면 가계 부채 증가 속도가 줄어들고 건전성이 개선될 것으로 기대됩니다. 하지만 대출 한도가 줄어들기 때문에, 분명 부동산 시장에도 영향을 미칠 거예요.

대출 한도가 제한되면 실수요자가 줄어들고 집값 회복세에 제동이 걸릴 가능성도 있어요. 그렇지만 DSR 적용이 더욱 강화될 예정이므로, 지금이라도 대출을 받는 것이 좋다는 의견도 있습니다.

개인적으로는 DSR이 적용되지 않는 기금대출, 예를 들어 디딤돌대출이나 신생아특례대출을 적극 활용하는 것을 추천합니다.

최종적으로, 현재보다 올라갈 대출 한도를 고려할 때, 지금 대출을 받는 것이 현명한 선택이 될 수 있어요.